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戰略管理分析雅戈爾深陷周期困境

閱讀:182次 發布日期:2019-05-19

以服裝上市公司身份,涉足房地產、金融投資兩項“虛擬經濟”的雅戈爾,曾經大舉多元化戰略之旗,高歌猛進,但現在卻因為后兩架“馬車”啞火,不得不重新回歸實體經濟。
 
  這背后,是戰略失當,是風險意識不夠,還是外部環境所致?注意力重新轉回服裝主業后,這家公司的領導人李如成如何思考、如何面對正處于劇烈震蕩中的經濟周期
 
  資本鋼絲上的雅戈爾
 
  金融地產深陷周期困境,被倒逼回歸主業!
 
  服裝企業多元化的三個樣本—雅戈爾、杉杉和紅豆,目前都需要靜下來思考。
 
  根據去年財報,以“實體經濟+虛擬經濟”為雙重產業結構的雅戈爾,除了基礎產業服裝板塊實現微弱增長之外,被其賦予業績重任的房地產營業收入比同期降低46.94%、金融投資板塊凈利潤比同期下降60.90%。相比之下,杉杉和紅豆也不好過,前者雖在金融投資業務上同比增幅225%,但巨資投入的鋰電池業務,卻首次出現負增長,同比降低8.31%;而紅豆的房地產業務甚至比雅戈爾更慘,同比下跌48.42%。難道服裝企業多元化之路到了重新解構的時刻?
 
  就在今年4月,雅戈爾董事長李如成在一季度集團經濟工作上表示:“今年經濟形勢嚴峻,各公司負責人做好攻克時艱的準備。”雅戈爾正面臨公司有史以來最艱難的時期。
 
  在雅戈爾發展最高峰時期,不論李如成是否承認其復制巴菲特之路,但從行動上說,雅戈爾的確和巴菲特旗下的伯克希爾·哈撒韋神似:原先,都是紡織服裝企業,現在都以金融投資為主。但是,就在雅戈爾幾乎要創造出一個真正中國版的伯克希爾·哈撒韋的時候,2011年的慘淡業績,卻讓它重新回歸過去。
 
  李如成現在面對的是,企業正從高峰向低谷的垂直降落。他現在要做的是,盡可能、盡最大努力改變“自由落體”的下滑速度,并抓緊有效時間和空間,重新梳理各產業機構。他提出解決方法是:“嚴格控制房產投入,適時調整投資規模,集中資源向品牌服裝投入。”換句話說,曾經主導雅戈爾的房地產、金融投資和服裝業務等三駕馬車,現在需要做出重大結構調整,并再次把注意力回歸到服裝業務。
 
  那么,對服裝主業的再次返航,雅戈爾究竟是臨時應急,還是長期戰略決策?這就需要先反問,房地產和金融投資這兩架馬車,究竟開到了何種境地?在倒逼雅戈爾返航服裝主業中,兩者的推動力究竟多大?
 
  房地產:昔日“地王”深陷尷尬
 
  房地產業務曾是雅戈爾最強勁的利潤支撐,2011年前,雅戈爾在這項業務上,不斷筑高營業收入,2010年更是達到了營收68.5億的歷史最高紀錄,然而,隨著房地產市場進入衰境,雅戈爾2011年地產業務直線大跌,讓李如成距離“2015年進入國內地產20強”的目標漸行漸遠,更為緊要的是,雅戈爾走上了危險的資本鋼絲。
 
  ● 短期流動性繃緊
 
  根據2011年雅戈爾董事會報告,對于今年房地產業務的期望值并沒有放低:實現預售收入50億,營收要增長35%以上。“雅戈爾的房地產是否贏利、是否存在真正風險?要看當初的拿地成本、負債水平、銷售速度,以及現在的樓價。”上海長寧住宅發展局高級經濟師、獨立經濟學家顧海波對《經理人》表示,就短期效應看,負債水平和銷售速度是衡量一個地產企業風險的兩大核心指標。
 
  先看雅戈爾的短期負債水平。主要依據兩項財務指標:一是短期有息負債占現金的比例,衡量其短期流動性;二是凈負債率,衡量其總體財務狀況。但雅戈爾在兩個指標上持續不佳。雅戈爾的32.3億現金,要應對174.6億的短期有息負債,風險不言而喻,更何況,根據財報披露,這筆現金中還有7.7億屬“受限制的貨幣資金”。
 
  ● 再融資負債高筑
 
  現金不夠,則需要加快樓盤的預售。但房地產收入從2010年的68.5億驟降至2011年的36.4億。也足以印證房地產調控對雅戈爾地產業務的巨大影響,令其房子難賣。
 
  根據財報,以2011尚未竣工但正在預售的項目“西溪晴雪”為例,2010年末已預售9.83%,到2011年底預售比例則為15.38%,兩者相減,相當于2011年只賣出5.55%。假設調控政策不大緊大松,按照這個速度,該樓盤總計需要15.25年才能賣完,也就是說,整個項目即使到2012年9月竣工后,尚要再賣14.50年。更為嚴峻的是,受樓市低迷影響,已經出現了兩次打折促銷。根據《經理人》調查發現,其第一輪打折是在去年3季度,按照開盤價30000元/平米的7.44折計算,是22320元/平米,第二輪打折就在今年4月27日,再次調低價格,至22000元/平米,說明該樓盤銷售形勢堪憂。
 
  對于如今房子難賣問題,負責江蘇市場的蘇州雅戈爾置業有限公司營銷總監張佳希,在微博上感嘆:“房地產調控像一盤旗,殊不知棋布滿后,棋盤有限,最后大家悶死。”但是房子難賣,固然受制于房產調控影響,雅戈爾也必須反思自己的問題。
 
  和李如成同樣在過去采用“激進戰略”,并在房地產市場上大施拳腳,如今淪落到被香港九龍倉集團救援的綠城控股老板宋衛平,最近反躬自省:“沒有預測到災難(調控對其的打擊)的長度和深度,我需要檢討。”也許,李如成對這句話的理解,比一般人更深切。
 
  僅從2007~2010年的時間維度,看雅戈爾如何布局一張高歌猛進的路線圖:
 
  其中的前兩年,雅戈爾扮演了兩次地王。2007年,以14.76億競得“原杭州商業學院”土地,成為當年杭州地王;2008年以15億競得寧波“華辰北9號地塊”,成為當年寧波地王。之后,兩地均一度被卷入退地傳言風波。開建后,兩個地王樓盤分別以長島花園、御西湖命名,但現在卻面臨政策調控、打折促銷的境地。
 
  2010年,雅戈爾又以24.2億元總價,拿下杭州“申花53號和56號地塊”,溢價率分別為153%和155%。根據當年的這兩塊地塊的樓面價,分別是17751元/平方米和18114元/平方米。雙雙創下申花板塊樓面價新高。這是雅戈爾繼御西湖項目(“原杭州商業學院”地塊)、西溪晴雪項目(“留下”地塊)后,在杭州的三度發力。
 
  可沒有料到,有著杭州“徐家匯(上海著名CBD地區)”之稱的“申花板塊”如今深陷降價包圍圈。該地塊附近的“中順·上尚庭”開盤價是24000元/平方米,現在起價在15000元/平方米左右,至今還被老業主“圍攻”中;“萊德·紳華府”開盤價從最初23000~25000元/平方米,現在起價為15678元/平方米;而與前兩個樓盤品質接近的“賽麗綠城·慧園”,更以11627元/平方米,成為附近的“領跌王”。板塊內接二連三的降價行動,讓雅戈爾頗為頭疼。甚至網上開始瘋傳雅戈爾已經退掉申花板塊兩宗土地的傳聞。盡管雅戈爾杭州公司總經理水華良予以否認,但仍有消費者擔心這兩塊前途未卜的地塊的出路。
 
  對于雅戈爾在房地產業務上的“瘋行”,同樣出身寧波服裝業的杉杉控股董事局主席鄭永剛一語中的,他表示:“改革開放初期大家都去做加工業,成為世界工廠,然后達到一定經濟總量,肯定要去做房地產,十年前不做房地產就已經邊緣化了,現在再做房地產就是犯傻。”看來,李如成要細細咀嚼同鄉老弟的這句話。
 
  根據財報顯示,雅戈爾房地產存貨中包括開發成本、產品、擬開發土地等共計212.52億,以及在建項目的投資,即使未來一年實現預售50億的收入,要抵御流動性也相當困難。
 
  為抵御流動性風險,雅戈爾在5月13日發行了一筆18億元短期融資券,根據用途,其中2億元用于補充短期流動資金、16億元用于置換銀行借款。財報顯示,雅戈爾的短期借款包括質押、抵押、保證、信用和商業承兌匯票貼現等,合計為129.84億。這樣看來,區區18億的“置換”,也只能解決短期流動性的13.86%。當然,雅戈爾賬面上還有近94億可供出售的金融資產,但如果真要全部“割肉”,就意味著李如成要徹底告別“金融投資業務”,三駕馬車中去掉一駕,但董事會報告只寫明“縮減金融投資規模”,并未拋棄該項業務。
 
  在雅戈爾房地產業務內部,李如成今年提出了一系列“謹慎”戰略,不僅未新增土地儲備,還提出:加快現有項目銷售速度,強化回款能力,以及嚴格控制成本費用,以提高抗風險能力。然而,這些“內部調控”動作,萬科、金地等地產巨頭早在1年前就已著重部署,雅戈爾的風險控制才剛剛開始。

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